녹번역 이편한세상캐슬2차 분양가 및 청약 정리

 오늘은 로또 분양으로 알려진 "녹번역 e편한세상 캐슬 2차" 관하여 설명을 드리고자 합니다. 이번 포스트는 분양가 상한제로 인한 로또 분양 세 번째 이야기로, 첫 번째 이야기 "이수 푸르지오 더 프레티움" https://deunsil.tistory.com/42 및 두 번째 이야기 "송파 시그니처 롯데캐슬" https://deunsil.tistory.com/43 을 참고하시면 비슷한 시기에 분양 일정인 만큼, 흐름을 이해하는데 도움이 될 것입니다. 중요한 배경을 언급하면서 하나둘씩 차차 알아보겠습니다.

 정부는 2019년 8월 12일 민간 택지로 분양가 상한제를 확대하겠다는 내용을 발표하였습니다. "분양가 상한제 민간택지 영향 완벽 정리" https://deunsil.tistory.com/37 참고 하시면 현재 어떤 상황인지 이해하는데 상당히 도움이 됩니다.

 분양가 상한제를 피하기 위해, 많은 분양 단지에서 현재 밀어내기 로또 분양이 쏟아지고 있는 상황이며, 본격적으로 세 번째 이야기 "녹번역 e편한세상 캐슬 2차"에 대해 이야기 나누어 보겠습니다.

이수 푸르지오 더 프레티움 => 2019년 8월 23일 금요일

https://deunsil.tistory.com/42

송파 시그니처 롯데캐슬 => 2019년 8월 30일 금요일

https://deunsil.tistory.com/43

녹번역 e편한세상 캐슬 2차 => 2019년 8월 30일 금요일

철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지 => 2019년 8월 30일 금요일

 먼저, 분양 일정에 대해 알아보겠습니다. 2019년 8월 28일 입주자 모집 공고를 시작으로, 9월 2일 특별공급, 9월 3일 1순위 일반, 마지막으로 9월 4일 기타 지역 모집 순서로 진행되며, 당첨자 발표는 9월 11일로, 추석 전에 발표하게 됩니다.

 녹번역 e편한세상 캐슬 2차는 규모가 엄청 방대합니다. 최고 층은 23층이며, 2,569세대 에로서 대규모 대단지에 해당합니다. 여기서 일반공급은 643세대로 배정되어 있습니다.

 지난 로또 분양 단지와 차이점은, 기억하고 계시는지는 모르겠으나, 녹번역 e편한세상 캐슬 2차는 이미 2017년도에 분양이 완료되었습니다. 현재는 구조체도 거의 완성되었으며, 타워크레인도 철수된 상태입니다. 도색작업이 진행되고 있는 상황인데, "어떻게 여기에 또 분양을 하느냐"라고 궁금해하실 분이 존재할 수 있습니다.

 여기에 분양을 하는 이유는, 이곳은 중학교 건립이 예정되어 있었습니다. 하지만, 서울시와 관할 교육청인 서부교육청과 학령인구가 감소한다는 이유로 중학교 건립 계획을 취소 함으로써 학교 용지에 아파트를 짓게 되어 2개 동이 추가되었습니다. 

 그로 인해, 이 2개 동에 대한 2차분 분양을 한다고 보시면 됩니다. 2차분은 총 118세대를 분양하게 되며, 소형 평수로 들어오게 됩니다. 소형 평수인 25평 예상 분양가는 약 5억 중후반대로 판단이 됩니다.  

 그러면, 이 분양가가 얼마나 저렴한 편인지 궁금해하실 수 있습니다. 바로 옆에 있는 단지인 힐스테이트 녹번(2018.10 입주)과 비교하면 차이점을 알 수 있습니다. 현재 25평 거래가가 8억 이상으로 형성되어 있어, 적어도 2~3억은 저렴한 편에 속합니다. 따라서 세 번째 이야기인 녹번역 e 편한세상 캐슬 2차도 제대로 된 로또 분양이라고 판단이 됩니다.

 지금부터, 입지 및 직주근접성, 학군, 환경 및 편의 시설 순서로 자세히 알아보겠습니다.

    

직주근접성 =>  

• 3호선 녹번역 중심이며, 3호선은 서울 남북을 가로지르는 노선이고, 정차역들이 핵심지역인 경우가 많습니다. 그로 인해, 단지와 3호선이 가까우면 YBD와 GBD도 나쁘지 않습니다. 그리고 주요 업무지구 접근성이 우수한 편입니다.

• 녹번역까지 약 500m 도보 7분 소요됩니다.

• CBD: 녹번역까지 도보로 이동 후, 녹번역에서 3호선을 이용하면 경복궁까지 4 정거장입니다. 접근성이 상당히 좋은 편이며, 출근 시간에 녹번역에서 다소 끼어서 타야 하는 경우도 존재하나, 배차간격이 짧아서 보완이 가능합니다.

• YBD: 종로 3가에서 5호선 갈아타면 34분 소요됩니다.

• GBD: 3호선 타고 쭉 내려가면 고속터미널, 교대, 양재 방향으로 갈 수 있으며, 교대에서 환승하면 강남역까지 38분 소요됩니다.

• 그러나, 철도 교통을 제외하고, 도로 교통은 위치가 서울 북서쪽으로 다소 떨어져 있으며, 통일로 정체도 상당히 심한 편입니다. 

• 따라서, 녹번역 e편한세상 캐슬 2차뿐만 아니라, 녹번역 일대의 아파트들은 사실, 도로교통보다는 3호선의 힘을 많이 받는 지역입니다. 만일 출퇴근을 자차로 해야 하시는 분들이라면, 이 부분을 꼭 감안하셔야 합니다.

학군 =>

• 초등학교는 은평 초가 길 건너에 위치하고 있습니다. 단, 거리는 멀지 않으나, 도로가 넓어서 아이들 길 건널 때 주의가 필요합니다. 

• 중학교는 근처에 영락중, 예일여중이 존재합니다. 고등학교는 충암고, 예일여고, 동명여고, 선일여고 정도가 존재합니다. 특이한 점은 사진에서 볼 수 있듯이(본문하단 참조) 이 지역만 학교가 없습니다. 즉, 원거리 통학 지역에 속합니다.  

• 사실, 고등학교는 조금 멀리 다녀도 이해가 조금 되나, 중학교는 가까운 것이 좋습니다. 특히, 영락중이 과밀 상태라, 이 지역에 녹번 신축 아파트들 5개가 존재하는데, 모두 다 입주하면 중학교에 문제가 발생할 여지가 존재합니다. 앞서 언급하였듯이, 중학교 부지에 녹번역 e 편한 세상 캐슬 2차가 후분양받고 있는 상황이니 대안이 시급해 보입니다.

환경

• 규모가 큰 대단지인 만큼, 단지 내부에 조경 특화를 실시할 예정입니다. 녹지율은 46.7%로 목표로 하고 있습니다. 이 정도 수치면 고덕지구와 비슷한 수준입니다. 

• 여기서, 녹지율이란 전체 면적 대비 녹지가 차지하는 비율이며, 1기 신도시가 지역마다 편차는 존재하나, 20% 정도, 2기 신도시가 30%, 40% 초반까지 존재합니다. (본문하단 참조) 사진을 통해 수치 비교가 가능합니다. 

• 추가로, 단지 외부로는 백련산, 녹번역 지나서 북한산도 이용 가능합니다.

편의 시설

• 인근에 대형마트로 차로 5분 거리에 위치한 응암 이마트가 존재합니다. 차로 10 분 거리에 위치한 불광 NC 백화점 및 킴스클럽이 있으며, 추가로 단지 상가에 대형 슈퍼나 식당 등이 들어올 것으로 추정됩니다. 

• 옆으로 힐스테이트 녹번역, 힐스테이트 녹번에 신축이다 보니 상업시설이 들어올 예정입니다. 그리고 베라 힐즈 앞쪽으로 녹번역 미드 스퀘어 8층 규모 상업시설 건물이 들어올 예정입니다. 

• 마지막으로, 그 밖에 다른 편의시설은 거리가 조금 존재합니다. 구파발까지 가야 롯데몰, 은평성모병원이 존재 합니다.

정리

• 이 단지를 평가해본다면, 3호선 든든한 역세권이 입지 중 가장 큰 강점입니다. 

• 그다음이 시세 대비 저렴한 분양가가 존재합니다.
• 신축과 신축 단지들이 모여 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 신축 자체가 갖는 의미가 매우 크며, 더군 다나 여기 신축만 하나 있는 게 아닌, 5개의 녹번 신축 아파트 단지가 총 7천 세대가 모여 있다는 점입니다. 이들은 서로 같이 시너지를 발휘할 것으로 보입니다.
• 2,569세대 인근 지역의 가장 큰 대단지입니다.




• 약점은, 앞서 언급하였듯이, 중학교 문제, 아직 완성되지 않은 학군, 통일로 정체, 그리고 호재가 없다는 점입니다. 
• 예를 들어, 신축 아파트 입주하고 내부적으로 이제 점점 발전은 될 것이나, 외부적인 요인으로 지하철이 들어온다든지, 개발이 된다든지 이러한 혼재는 없습니다. 
• GTX A는 연신내역 쪽으로 들어오니, 간접은 될지언정 직접 호재는 될 수 없으며, 서부선 경전철, 고양 선도 마찬가지입니다. 그리고, 아직 확정은 아니지만, 신분당선, 강북 횡단 선도 녹번의 직접적인 호재는 아닙니다. 
• 추가로, 수색증산 뉴타운이 서북권의 핵심지역으로 개발이 이루어지는데 반해, 녹번은 그런 계획이 없습니다.
• 한마디로, 녹번은 개발 호재를 안고 발전을 한다기보다는, 3호선 입지 가지고 정말 안정적인 성장을 하는 지역이라고 판단이 되며, 이런 점에서 갑작스러운 상승보다는 안 정적으로 상향하는 모습을 보여줄 것이라 봅니다. 참고하셔서 청약 사용하시면 될 것 같습니다.

 이번 포스트에서는 분양가 상한제로 인한 쏟아지는 로또 분양 중, 세 번째 이야기인 "녹번역 e 편한 세상 캐슬 2차"에 관하여 이야기 나누어 보았습니다. 글을 작성하다 보니 양이 많아졌음을 이제야 깨닫게 됩니다. 하지만, 이번에 로또 분양 청약을 생각하시고 있는 분에게는 버릴 정보가 없다는 점, 인지하셨으면 하는 바람입니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 지금까지 든실이 이었습니다. 오늘도 좋은 하루 되십시오.