분양가 상한제 민간택지 영향 완벽 정리

 오늘은 부동산 규제의 끝판왕이라고 할 수 있는 "분양가 상한제"에 대하여 설명을 드리고자 합니다. 2019년 8월 12일 정부가 끝내 분양가 상한제를 발표 했으며, 분양가 상한제란 무엇이고, 해당 규제가 어떻게 적용될 예정인지 총 3가지의 중점 내용을 알아볼 예정이며, 마지막으로, 민간택지로 분양가 상한제가 확대 됨에 따라 부동산 시장은 어떻게 긴박하게 움직일지 전망해 보도록 하겠습니다.

 먼저, 분양가 상한제란 무엇인지 쉽게 풀어서 이야기 나누어 보겠습니다. 최초 일반인한테 파는 어떤 거래 가격을 분양가 이며, 이것이 너무 비싸서 상한선을 두는 것을 의미 합니다. 이것은 '민간 분양가 상한제'를 의미하는데, 공기업이나 국가가 제공하는 집은 분양가 상한제를 이미 실시하고 있습니다. 하지만 민간인 들이 파는 가격은 "국가가 통제할 수는 없다" 라고해서 시행하지 않고 있었으나, 이제는 이것마저도 분양가 상한제를 도입을 하겠다는 것이 정부의 입장입니다.

 앞에서 개념을 이해하셨으니, 적용기준이 어떻게 변경 되었는지 알아 보겠습니다. 분양가 상한제는 '감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해 놓은 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를 정하는 방식' 입니다. 그로 인해 주택도시보증공사가 요구하는 분양가보다 20~30%이상 낮아질 것이라는 전망입니다. 현재도 낮은데 그것보다 더 낮아지니 로또분양이라고 보시면 됩니다.

 민간택지 분양가 상한제 적용 요건은 필수 요건과 선택 요건이 존재합니다. 필수 요건 및 선택요건 3가지 중 하나만 만족하면 민간택지 분양가 상한제를 적용시킬 수 있습니다. 그런데, 이런 요건이 만족시키기 굉장히 어려운 상황이라서 현재까지 민간택지 분양가 상한제가 시행을 못하고 있었습니다. 정부도 이 상황을 너무나 잘 알고 있기 때문에, 이번에 적용요건을 변경 하였습니다.

 그러면, 적용 요건을 정부가 어떻게 변경하였는지 궁금하실 것입니다. 필수 조건을 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경 하여, 조금 더 쉽게 분양가 상한제를 민간택지로 확대할 수 있게 요건을 변경 하였습니다. 이제 앞으로, "투기과열지구에서는 분양가 상한제가 적용될 가능성이 상당히 높다" 라고 인지하시고 첫번째 내용을 마치도록 하겠습니다.

 두 번째 내용은 분양가 상한제 지정효력 적용시점 변경에 관하여 알아 보겠습니다. 기존에는 재개발 혹은 재건축 사업의 경우, 관리처분계획인가를 신청한 단지만 분양가 상한제가 적용 되었습니다. 그로 인해 관리처분계획인가를 받은 정부 사업 단지 경우, 분양가 상한제를 피할 수 있었습니다. 그런데, 이번에 최초 입주자모집공고 승인 신청한 단지로 적용 시점이 변경 되었습니다.

이렇게, 적용시점을 변경한 이유가 궁금하실 수 있습니다. 앞서 언급하였듯이, 이미 관리처분인가 받은 단지가 후분양을 통해 분양가 올리는 우회수단을 차단하기 위해 변경되었다는 점 참고하시며 두번 째 내용을 마치도록 하겠습니다.

세번 째 내용은, "전매제한 기간 확대" 관하여 알아 보겠습니다. 이것은 왜 확대가 되는지 궁금하실 수 있습니다. 분양가 상한제를 반대하는 많은 분들의 주장은 '분양가 상한제가 실시가 되면, 분양가격이 더 내려가며, 기존에도 로또 분양이었는데 더 큰 시세차익을 얻어갈 수 있으니 로또분양에 당첨된 소수에게 혜택이 집중" 된다는 것입니다. 정부도 이런 여론의 가장 큰 비난 중 하나를 줄이기 위해 기존의 민간택지 전매제한 기간 3년에서 무려 최대 10년까지 확대한다는 방침 입니다. 더군다나 기존에는 거주의무기간이 없었으나, 추가로 거주의무기간 까지 적용하겠다는 것이 이번 발표에 담겨 있습니다.

지금까지, 총 3가지의 중점적인 내용을 이야기 나누어 보았습니다. 그러면 이러한 분양가 상한제가 언제부터 적용되는지 궁금하실 수 있습니다. 정부는 10월 초부터 시행될 예정이며 동시에 분양가 상한제 지정 지역도 결정한다고 발표했습니다. 실제로 과연 어떤 곳이 지정 될지는 아무도 모릅니다. 하지만 예상되는 범주는 투기지역(강남구, 서초구, 송파구 등) 선 지정 투기과열지구를 한번에 지정할 가능성이 높다고 봅니다.

정리

민간택지 분양가 상한제가 적용되면 어떻게 될 것인지, 최종적으로 정리를 하고자 합니다.

정부, 왜 이렇게 무리하는가?  

• 강남 재건축이 최근 상승 주도하고 있습니다.

• 2020년 4월 총선이 다가오고 있습니다. 즉, 선심성 부동산 정책 남발 및 집값 상승 부담, 그리고 집권층 결집 등의 의미를 내포합니다.

조합 및 건설사, 어떻게 대응할 것인가? => 이 부분은 일반인들은 참고만 하시면 됩니다.

• 관리처분 인가 선 사업장은 10월 전 분양 진행 여부 고민이 커질 것입니다.

• 사업성 안 나오는 단지는 헌법소원 검토 및 정비사업 진행 포기까지 구상해야 합니다.

실거주자, 어떤 행동을 취할 것인가? => 많이 궁금하신 부분 이기도 합니다. 2가지 행동지침이 존재합니다.

• 정부의 착한 정책을 찬양하면서 로또 분양 청약을 기다린다 => 무주택자 유지를 위해 전세로 거주 => 전세가 상승

• 당첨이 어렵다는 것을 깨닫는다 => 신축 아파트를 구한다 => 전매제한 확대로 신축 아파트 거래 불가능 => 기존 신축으로 수요가 몰린다 => 기존 신축 상승 => 상대적으로 가격이 낮은 준신축 상승. 

  이런 식으로 전체 수도권 부동산 시장이 흘러갈 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

 이번 포스트에서는 첫 부동산 이야기인 만큼 상당히 영향력 있는 주제에 대해 심도 있게 이야기 나누어 보았습니다. 그로 인해 다른 주제 대비 포스트 양이 엄청 많아졌으나, 이 내용도 최대한 압축시켜 정리한 내용임을 밝히는 바입니다. 이번 내용을 통해 분양가 상한제가 실시됨에 따라 수도권 분양 시장이 어떻게 흘러가는지 전망에 대해 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 바람입니다. 오늘도 좋은 하루 되십시오.