1216 부동산대책 양도세 및 전세대출부터 종부세 정리

 오늘은 든실이네 29번째 건강 이야기 "1216 부동산대책" 관하여 설명을 드리고자 합니다. 지난 포스트인 "e편한세상 홍제 가든 플라츠 분양가 및 청약 정리" 링크 에서 예고했듯이, 말도 많고 탈도 많은 1216 부동산 대책에 대해 이야기 나누고자 합니다. 이번 정부 출범 이후, 18번째 부동산 대책으로서, 혼란을 느낄 수 밖에 없는 상황이며, 특히, 이번 대책은 정말로 많은 부동산 규제 정책을 포함하고 있습니다. 

 이번 1216 부동산대책은 부동산 전문가들도 또한, 복잡하고 방대한 내용으로 인해 "주택시장 안정화 방안" 원본파일에 대해 한 번에 이해하기 어려운 대책에 해당합니다. 그로 인해, 일반 실거주자 분들이나, 부동산 초보자 분들은 원본 PDF파일을 이해하는 데 상당히 어려움을 겪을 수 있습니다.

 따라서, 반드시 알고 있어야할 핵심 내용들 중심으로, 큰 주제 중심으로 지금부터, 하나둘씩 차차 알알아보겠습니다.   주택담보대출 => 전세 대출 => 종부세 => 양도세 => 분양가 상한제 => 청약, 그리고 정리 순서로 진행됩니다.

첫 번째, 1216 부동산대책 주택담보대출

• 먼저, 주택담보대출과 관련하여 알아보겠습니다. 크게 2가지로 분류되며, 1216부동산 대책 이전에는 투기과열지구나 투기지역에서는 LTV 40%까지, 즉 집값의 40% 까지 대출이 가능합니다.

• 그러나, 이 조정안은 일반 개인, 개인사업자, 그리고 심지어 법인도 9억 초과 주택을 구매 시, 9억을 초과하는 주택담보대출에 대해서는 LTV 20%만 대출이 가능하도록 변경 되었다는 점 인지할 필요있습니다.

• 즉, "LTV 규제 비율을 차등 적용시킨다" 의미로 이해하는 것이 적합합니다.

• 두 번째, 시가 15억을 초과하는 초고가 아파트에 대하여, 개인 및 사업자, 그리고 법인도 전부 대출이 불가능하도록 변경 되었다는 점 인지할 필요 있습니다.

• 첫 번째와 두 번째 주택담보대출 대책을 정리하자면, "앞으로 고가주택은 대출을 거의 안해줄 예정이며, 무조건 돈 있는 사람만 고가주택을 살 것" 으로 판단이 됩니다.

두 번째, 1216 부동산대책 전세대출

• 그 다음으로, 전세대출에 대해 궁금해하실 수 있습니다. 1216 부동산대책 이전에는 전세 대출을 받으려면, 무주택 또는 1주택 이하만 전세대출을 받을 수 있습니다.

• 그로 인해, 전세대출을 먼저 받은 후, 갭투자나 많은 투자를 활용할 수 있는 부작용이 발생하고 있었습니다. 이러한 행위를 방지하기 위해서 대책이 강구되었습니다.

• 즉, 누군가 전세대출을 받은 후, 고가주택(시가 9억 초과)을 매입하거나, 2주택이 넘어가게 되면, 무조건 전세자금대출을 회수 조치되도록 변경 되었다는 점 인지할 필요 있습니다.

세 번째, 1216 부동산대책 종부세(종합부동산세)

• 세 번째 1216 부동산대책으로서 종합부동산세 이하, 종부세 관한 내용이 담겨져 있습니다. 

• 1216 부동산대책 이전의 종부세 세율이 일반 같은 경우, 0.5%에서 2.7%이었으나, 개정 안에는 세율을 좀 더 높여서 0.6%에서 3%까지 증가하였습니다.

• 특히, 조정대상지역에서 2주택 또는 전국 기준 3주택 이상 보유중인 경우, 1216 부동산대책 이전에는 0.6%에서 3.2%이었으나, 이 경우 또한 0.8%에서 4%까지 세율이 증가하였다는 점 인지할 필요 있습니다.

• 즉, 종부세 같은 경우, 앞으로 공정시장가액비율도 계속해서 80%에서 90%, 100%로 증가하게되며, 공시가격도 기존 시가 대비해서 비율이 증가하게 됩니다.

• 따라서, 종부세 대책을 정리하자면, "종부세 부담은 매년 해가 지날수록, 그 부담이 커질 수 밖에 없는 구조" 로 판단이 됩니다. 

네 번째, 1216부동산대책 양도세 => 장기보유특별공제 & 중복보유기간 및 전입요건 추가 

• 양도세 부분이 내용도 상당히 많으며, 이번에 큰 내용들이 많이 변경되었습니다. 2가지로 분류되며, 하나둘씩 차차 알아보겠습니다.

• 첫 번째, 장기보유특별공제 부분에서 1216 부동산대책 이전에는 보유 기간이 중요하였으며, 개정 안은 거주기간까지 고려를 해서 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 변경되었습니다.

• 두 번째로는 규제 지역 내에서 일시적 2주택자에 중복 보유기간을 축소 및 전입요건이 추가되었습니다.

• 전입요건은, 신규 주택을 매입 후, 무조건 1년 안에 신규주택에 전입 신고를 해야만 하며, 중복 보유기간은, 종전주택을 신규주택 매수한 이후부터 2년이 아닌, 1년으로 축소하였습니다. 

• 따라서, 이 두가지 요건을 충족하여야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점 인지할 필요 있습니다.

• 단, 신규주택에 이미 기존세입자가 들어가 있는 경우도 존재할 수 있습니다. 따라서 정부는 이번 대책에서 예외사항을 두었으며 내용은 다음과 같습니다.

• "만일, 신규 주택에 기존 세입자가 이미 거주하고 있는 경우, 그 세입자의 만기 시점 맞추어서 들어가는 것을 허용하며, 꼭 1년 안에 전입신고를 안하더라도 무방하다. 단, 보통 전세계약기간은 2년이니, 최대 2년안에는 전입신고를 꼭 하여야 한다." 해석이 가능합니다.  

1216부동산대책 양도세 => 분양권 양도

• 1216부동산대책 양도세 내용은 상당히 많은 관계로, 분리하여 알아보겠습니다.

• 이어서 그 다음으로, "분양권이 양도세 계산할 때 주택 수로 포함"이 된다는 사실이 포함되어 있습니다.

• 즉, 1216부동산대책 이전에 청약 시, 분양권이 주택수로 인정을 받아서 청약할 때 제한이 있었습니다. 하지만, 양도세 계산할 때는 분양권이 여러 채가 있어도 관계없이 인정을 하지 않았습니다.

• 그러나, 개정 안에서는 만약에 누군가 조정대상지역에서 주택을 팔 때, 다른 지역에 분양권이 있으면, 그 분양권이 주택수로 인정이 되어, 그 사람은 다주택자로 되는 셈입니다.

• 예를 들어, 서울에 1주택을 보유하고 있으며, 경기도에 분양권이 하나 있다고 가정하였을 때, 이 사람은 서울 집을 팔 때 2주택자로 인정되어, 양도세 중과세율(추가10%) 적용을 받게 된다는 점 주목할 필요 있습니다.

• 따라서, 혹시나 지방에 분양권이 있는 경우, 이 부분을 꼭 참고하여 처분 계획을 수립하였으면 하는 바람입니다.

• 단, 이 조항의 적용시기는 1년 정도 유예가 되어 2021년 1월 1일부터라는 점 인지할 필요 있습니다.

1216 부동산대책 양도세 => 양도소득세 세율

• 이어서 1216 부동산대책 양도세 이야기 마저 나누어 보겠습니다. 개정 안으로서 "2년 미만 주택을 보유하게 되면 양도소득세 세율 인상이 됩니다"

• 1216 부동산대책 이전에는, 1년 미만 보유 하였을 경우 40%의 양도세율이 적용되었습니다. 1년 이상부터는, 조정대상지역 다주택자를 제외하고는 6%에서 42% 기본 세율을 적용 받고 있었습니다.

• 이러한 조항이 변경되었으며, 변경 안은 1년 미만 보유 시, 50% 양도세율이 적용되며, 1년~2년 미만 보유한 경우 40% 양도세율이 적용됩니다.

• 마지막으로, 2년 이상 보유를 하여야 기존처럼 6%에서 42%의 기본세율을 적용받는 다는 점 주목할 필요 있습니다.

• 따라서, 주택 처분 계획을 가지고 있는 사람의 경우, 반드시 이 부분을 숙지할 필요 있습니다.

• 다만, 조금 전 조항과 마찬가지로, 적용시기는 1년 정도 유예가 되며, 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용된다는 점 참고하셨으면 하는 바람입니다.

1216 부동산대책 양도세 => 다주택자 양도세 한시적 완화

• 양도세 부분 마지막으로서, "조정대상지역 내에서 다주택자가 주택을 양도할 때, 그 양도세 중과를 한시적으로 배제를 시켜주겠다" 라는 내용이 담겨 있습니다.

• 구체적으로 이야기 하자면, 모든 사람이 양도세 중과 배제 혜택을 받는 것은 아닙니다. 10년 이상 보유한 그 주택의 한해서 2020년 6월말까지 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다는 점 인지할 필요 있습니다.  

• 그러면, "왜 이러한 완화내용을 이번에 포함시켰는지" 궁금해하실 수 있습니다. 현재, 다주택자들이 조정대상지역 및 투기과열지구에 출구 전력을 펼치려고 해도 빠져나갈 수가 없는 상황입니다.

• 그 이유는, 현재 양도세가 (40%, 50%)로서 양도차익에 반 이상을 정부한테 내야하는 상황이므로, 거의 대부분 집을 안팔고 있으며, 그로 인해, 집을 사고 싶어도 살 수가 없는 매물이 잠겨 있는 상황입니다. 

• 매물이 없으니 당연히 가격이 올라갈 수 밖에 없으며, 이러한 비판을 수용해서 정부는 이러한 조항을 발표하게 되었습니다.

• 다만, 대부분의 다주택자들은 2013년 이후에 주택을 매입하였으며, 현재 2019년 말로서 아직 10년이 넘으려면 시간이 조금 더 필요한 상황입니다. 따라서, "이 규제에 해당하는 다주택자들은 그리 많지 않을 것"으로 판단이 됩니다.

다섯 번째, 1216 부동산대책 분양가 상한제

• 기나긴 양도세 이야기가 끝나고, 다섯 번째로서 분양가 상한제에 대해 이야기 나누어 보겠습니다.

• 먼저, 11월 경에 민간택지에 분양가 상한제 적용되는 지역들이 선정되었습니다. 즉, 서울 27개 지역에 민간택지 분양가상한제가 지정이 되었습니다. 

• 이번 변경 안에서는 조금 전 지역을 포함해서 추가가 되었습니다. 아래 사진에서 알 수 있듯이, 서울 거의 대부분 지역들이 추가가 되었으며, 경기도에서는 과천시, 광명시, 하남시 일부 동들이 지정되었다는 점 인지할 필요 있습니다.

• 분양가 상한제 관련하여 지난 포스트에서도 언급했듯이, 오히려 공급이 부족할 것이라는 신호를 더 많이 주기 때문에, 신규 아파트로 수요가 더 많이 몰리게 됩니다.

• 따라서, 민간택지 분양가상한제 지역을 더 추가로 지정하는 것은 재개발 및 재건축 정비사업을 제외하고는 크게 집 값 해결하는 데 영향이 미미할 것으로 판단이 됩니다.

마지막 여섯 번째, 1216 부동산 대책 청약

• 어느 덧, 1216 부동산 대책 마지막 내용으로서 청약에 관한 이야기를 나누어 보겠습니다.  

• 첫 번째, "공급질서 교란 행위를 하는 사람들이나, 불법 전매를 하는 사람들에 한해서는 청약 금지 기간을 10년까지 늘리겠다"는 내용을 담고 있습니다.

• 두 번째, "청약 거주기간을 확대하겠다"는 내용을 담고 있습니다. 1216 부동산대책 이전에는, 규제 지역에서 청약 1순위 자격 요건을 갖추려면 정말로 많은 요건을 갖추고 있어야 합니다. 

• 자세한 요건 및 내용은 든실이네 "청약통장 1순위 조건 및 자격 정리" 링크 에서 이야기 나눈 바 있으므로, 참고하셨으면 하는 바람입니다.

• 그 중 하나가, 당해 지역에 1년 이상 거주를 해야, 당해지역 거주자로 먼저 당첨이 됩니다. 그런데, 이러한 규제가 있다 보니 부작용이 발생하게 됩니다.

• 예시로 자세히 알아보겠습니다. 과천의 경우 인구 수가 적으며, 앞으로 공급할 물량이 많은 시에 속합니다. 더군다나 입지가 우수하여 수요가 높은 편입니다.

• 그로 인해, 당해지역 미달이 많이 발생하고, "과천시에 청약 당첨이 될 수 있겠구나. 나는 바로 돈을 벌 수 있겠구나" 하는 심정으로 많은 사람들이 과천시로 전입신고를 위해 전세 거주가 기하급수적으로 증가하였습니다.

• 현재, 과천시 전세 가격이 엄청나게 상승하기 시작했으며, 정부도 이런 부분들을 인지하였기 때문에, "당해지역 거주요건 기간을 1년 => 2년으로 확대" 하겠다는 내용이 포함되었습니다.

• 마지막 세 번째, "재당첨 제한기간이 확대" 되었다는 내용이 담겨져 있습니다. 1216부동산 대책 이전에는 1~5년 정도 재당첨 제한이 존재하였습니다.

• 이 또한, 자세한 요건 및 내용은 든실이네 "청약통장 1순위 조건 및 자격 정리" 링크 에서 자세히 이야기 나누었던 적이 있으므로, 참고하셨으면 하는 바람입니다.

• 그러나, 개정 안에서는 "평형에 관계 없이, 투기과열지구의 경우 10년, 조정대상지역은 7년까지 확대"하겠다는 내용으로 변경되었습니다.

• 즉, "한 번 당첨된 사람은 약 10년 정도는 투기과열지구에 청약 하지마라" 의 의미로 판단이 됩니다.

정리

• 주택담보대출 => 전세 대출 => 종부세 => 양도세 => 분양가 상한제 => 청약 순서로 진행되었으며, 이 부분 또한 주요 내용만 요약해서 1216 부동산 대책 정리하는 시간을 가져 보았습니다.

• 그런데, 이 규제 내용 중에 구체적이지 않은 부분이 많습니다. 그 이유는 각 규제사항이 대개 한 줄로 명시되어 있기 때문이며, 후속 조치가 발표되어야 정확하게 인지할 것으로 판단이됩니다.

• 이번 1216 부동산 대책이 발표된 이후, 많은 뉴스 기사나 전문가들이 부동산 전망을 하고 있습니다. 이러한 상황 속에서는 혼란스러울 수 있으며, 이번 내용을 토대로 어느 정도 궁금증이 해결되었으면 하는 바람입니다.

 이번 포스트에서는 "1216 부동산대책" 관하여 정리하는 시간을 가져보았습니다. 나름대로 축약했으나, 워낙 내용이 방대한 대책 발표이기에 내용이 길게 작성되었습니다. 이번 내용을 토대로 조금이나마 이해하는 데 도움이 되셨으면 하는 바람이며, 지금까지 든실이 이었습니다. 오늘도 좋은 하루 되십시오.