아파트 청약하는 방법 및 당첨 후 필요한 돈 정리

 오늘은 지난 포스트에서 예고했듯이 "청약을 할 때, 당첨 후 단계별로 돈이 얼마나 필요한지" 관하여 설명을 드리고자 합니다. 청약에 대한 대표적인 오해 중 하나에 속할 정도로, 돈에 민감할 수밖에 없습니다. 심지어, 잘못된 정보로 인해, 청약이 당첨되었음에도 불구하고, 아예 포기하거나 시도조차 안 하는 경우도 존재합니다. 하나둘씩 차차 알아보겠습니다.

먼저, 질문에 대한 답부터 내고 시작하고자 합니다. 계약 단계부터 잔금을 내고 입주하는 시점까지 분양금액을 모두 가지고 있을 필요가 없습니다.  

초기에 필요한 돈 => 그 분양 단지의 분양가에 딱 10%만 들어갑니다. 

• 청약 당첨 후, 한달 이내 분양가의 10%(계약금)가 필요합니다. 

계약금 납부 시점부터, 2~3개월 뒤에 분양가의 60%(중도금)을 지불해야 합니다. 

• 대개 중도금은 60%로 설정되며, 6회에 걸쳐서 지불하게 됩니다. 이때, 이 돈을 납부를 하는 게 아닌, 일반적으로 중도금 대출을 실행하게 됩니다. 

2~3년 뒤 입주시점에, 분양가의 30%(잔금)을 지불해야 합니다.

• 입주 시점이 다가오면, 잔금 30%를 지불해야 되는데, 이 잔금 30%는 부동산 담보 대출과 비슷한 개념으로 LTV 70%(집 값의 70%) 즉, 주택담보 대출로 전환대출 신청이 가능합니다.

• 입주시점에 필요한 돈은, 분양가-잔금대출(분양가 70%) = 분양가의 30%가 필요합니다. 

 그러면, 처음에 계약금 10% 지불하고, 그 다음에 중도금 대출 60% 실행 한다음, 남은 30%금액의 70%가 대출가능한 것인지, 아니면 전체 아파트 금액의 70%가 가능하다는 것인지 헷갈릴 수 있습니다. 

전체 아파트 금액의 70%가 대출이 가능하기 때문에, 중도금 대출에서 잔금대출로 전환하는 개념으로 이해할 필요가 있습니다.

이론을 바탕으로, 예시로 설명을 드리고자 합니다. 분양가 5억의 아파트가 있습니다. 초기에 5000만원(분양가 10%)을 소유하고 있다면, 계약금을 지불하고 입주 때까지 버틸 수 있습니다. 그리고, 2~3개월 뒤에 중도금 대출로 3억(분양가의 60%)을 받을 수 있습니다.

 여기서, 중도금 대출 실행으로 본인의 돈은 필요 없다는 점 인지할 필요가 있습니다. 단, 중도금 대출에 대한 이자는 분양 단지에따라 이자를 후불제로 계산하거나, 무이자로 계산해서 이자가 존재하지 않는 경우도 있습니다. 만일, 이자가 후불로 계산이 되면, 잔금시점에 한 번에 납부하게 됩니다.

마지막으로, 잔금 30%(1.5억)는 앞에서 언급했듯이. 중도금 대출에서 주택담보대출로 전환 대출이 가능하다고 이야기 나누었습니다. 그로 인해 70%(1.5억)가 일반적으로 대출이 가능합니다.

 따라서, 입주시점에 필요한 돈은 5억-3.5억(5억X70%) = 1억 5천만원이 필요합니다. 여기에 이자후불 금액 및 취득세 등 부대비용만 추가 되면, 중간에 들어가야 되는 돈과 입주할 때 들어갈 돈이 계산이 되는 것입니다.

 지금까지, 한 번에 이해가 되는 분들도 있을 것이며, 무슨 말인지 이해가 안되어 다시 글을 읽는 분들도 있을 것입니다. 조금 전의 이야기를 첨언 하자면, 만일 3억 5천(70%)을 대출을 받는다고 가정하면, 남은 1억 5천만원을 지불해야 합니다. 여기서 계약금 명목으로 5000만원(10%)를 이미 지불하였으니, 1억만 있으면 해결이 됩니다.

투기 과열 지구에 대해서는 위의 예시가 가능한가? => 꼭 인지할 필요가 있습니다.

• 문재인 정부 이래로, 워낙 부동산 가격이 상승하다 보니, 일부 지역은 투기과열지구로 지정되었습니다. 

• 서울 25개구, 과천, 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종시까지 총 31개 지역의 경우에는 집값의 40%(LTV 40%)만 대출이 가능합니다.

• 앞의 예시로 설명을 드리고자 합니다. 분양가 5억의 아파트에 청약을 넣어서 당첨이 되었다고 가정했을 때, 똑같이 5000만 원(분양가의 10%)은 지불하게 됩니다.

• 하지만, 중도금 대출 같은 경우, LTV 40%(집값의 40%만 대출가능) 즉, 4회 차까지는 중도금 대출 가능하며, 마지막 5,6회 차는 대출이 불가능하여 현금 납부가 필요합니다.

• 따라서, 5회차에 5000만 원, 6회 차에 5000만 원, 총 1억의 돈이 추가로 더 들어가는 셈입니다.

• 이제, 잔금 30%는 LTV 40%(집값의 40%) 대출이 가능합니다. 그러면 5억 - 2억 (5억X40%) = 3억, 즉 들고 있어야 할 돈은 3억입니다. 여기서 미리 납부한 돈(계약금 5천만 원 + 중도금 1억)을 빼면, 입주시점에 필요한 돈은 1.5억입니다.

일부 수도권 분양단지 => 계약금 20% 

•  계약금 10%가 아닌, 20%를 요구하는 단지도 있습니다. 초기에 들어갈 돈이 2배가 되니, 꼭 입주자 모집공고를 확인하여 인지할 필요가 있습니다.

정리

• 크게 3가지로 분류할 수 있습니다. 일반적인 예시와, 투기과열지구 같은 특수한 경우, 그리고 일부 수도권 분양단지입니다. 

• 추가로, 서울은 현재 LTV 40%까지 대출이 가능하며, 위의 예시에 의하면 "3억이나 필요해?! 포기해야겠다" 라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다.

• 특히 서울은 앞서 이전포스트에서 많이 이야기 나누었듯이, 로또 분양이 진행되고 있고, 주변시세가 계약 시점부터 많이 오르게 되면, 분양가 대비 KB시세가 엄청나게 상승합니다.

• 따라서, KB시세가 입주 시점에 5억이 아니라 8억으로 찍힐 수도 있습니다. 그렇게 되면 8억X 40% =3.2억 대출, 본인의 돈은 1.8억만 있으면 된다는 점 인지할 필요 있습니다.

• 각 분류마다 단계별로 예시로 이야기를 나누어 보았습니다. 핵심은 이번 포스트를 토대로, 본인이 신청한 청약 단지가 어떤 경우이며, 그에 따른 입주시점까지 자금 계획을 대비하였으면 하는 바람입니다.   

주택청약으로 내집마련 해야하는 이유 정리 => 2019년 9월 4일 수요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/48

유망 분양단지 청약통장 사용법 정리 => 2019년 9월 5일 목요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/49

아파트 청약하는 방법 및 당첨 후 필요한 돈 정리 => 2019년 9월 8일 일요일

청약통장 1순위 조건 및 자격 정리 => 2019년 9월 10일 화요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/52

청약가점제 계산 및 커트라인 정리 => 2019년 9월 10일 화요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/53

청약점수 계산 및 로또 분양 당첨 정리 => 2019년 9월 11일 수요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/54

아파트 특별공급 대상자 자격부터 신청까지 => 2019년 9월 11일 수요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/55

신혼부부 특별공급 자격 및 소득기준까지 깔끔 정리 => 2019년 9월 12일 목요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/56

공공분양 청약자격 조건 및 소득기준 정리 => 2019년 9월 12일 목요일

관련 포스트: https://deunsil.tistory.com/58

 다음 포스트에서는, "부적격자가 되지 않기 위한 청약 필수지식" 즉, 청약 1순위에 대하여 자세하게 이야기 나누어 보겠습니다.

 이번 포스트에서는 "청약을 할 때, 단계별로 돈이 얼마나 들어가는지" 상황 별 예시를 통해 구체적으로 이야기 나누어 보았습니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며, 지금까지 든실이 이었습니다. 오늘도 좋은 하루 되십시오.